Wie viel Kaution darf ein Vermieter verlangen?

Höchstens drei Kaltmieten, und der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen. Du musst sie getrennt von deinem eigenen Vermögen auf einem separaten Konto anlegen und die Zinsen weitergeben.

Darf ich jede Klausel in den Vertrag schreiben?

Nein. Viele Klauseln sind selbst bei Unterschrift unwirksam, etwa starre Schönheitsreparaturen mit festen Fristen, ein generelles Untervermietungsverbot oder die Abwälzung aller Kleinreparaturen ohne Höchstgrenze. Eine unwirksame Klausel gilt einfach nicht; an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regel.

Sollte ich einen befristeten oder unbefristeten Vertrag nutzen?

Die meisten Wohnraummietverträge in Deutschland sind unbefristet. Eine echte Befristung (Zeitmietvertrag) ist nur mit einem konkreten gesetzlichen Grund wirksam, etwa Eigenbedarf oder geplante Sanierung, der im Vertrag genannt wird.

Kann ich künftige Mieterhöhungen im Voraus vereinbaren?

Ja, über eine Staffelmiete (feste Erhöhungsschritte mit Terminen und Beträgen) oder eine Indexmiete (an den Verbraucherpreisindex gekoppelt). Beide haben Formvorgaben, und die Ausgangsmiete bleibt an die Mietpreisbremse gebunden, wo sie gilt.

Mietvertrag: Checkliste für Vermieter in Deutschland (2026)

Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für verbindliche Auskünfte wende dich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Der Mietvertrag ist der Punkt, an dem eine gute Vermietung entweder abgesichert oder still untergraben wird. Das deutsche Mietrecht ist stark mieterschützend, was bedeutet: Ein Vertrag, der zu weit greift, gibt dir nicht mehr Macht, sondern unwirksame Klauseln, die auf die gesetzliche Regel zurückfallen - oft ungünstiger, als eine faire Klausel gewesen wäre. Diese Checkliste zeigt, was hineingehört, was du weglässt und was das Gesetz ohnehin festlegt.

Was jeder Vertrag braucht

Die Parteien und die Wohnung: vollständige Namen, die genaue Adresse und die enthaltenen Räume und Flächen (Keller, Stellplatz, Garten).
Die Miete, richtig aufgeteilt: Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Gesamtbetrag. Halte sie getrennt - das ist wichtig für spätere Erhöhungen und die jährliche Nebenkostenabrechnung.
Die Kaution: bis zu drei Kaltmieten, zahlbar in drei Raten, angelegt auf einem separaten Konto.
Beginn und Laufzeit: fast immer unbefristet.
Kündigungsfristen: die des Mieters beträgt drei Monate; deine wächst mit der Dauer des Mietverhältnisses.

Klauseln, die selbst mit Unterschrift unwirksam sind

Eine scharfe Klausel zu formulieren macht sie nicht durchsetzbar. Diese scheitern häufig:

Starre Schönheitsreparaturen. Feste Renovierungsfristen und die Pflicht, frisch gestrichen zu übergeben, werden oft gekippt, besonders wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde.
Ein generelles Untervermietungsverbot. Mieter haben, ein berechtigtes Interesse vorausgesetzt, ein Recht darauf, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten; ein Totalverbot ist unwirksam.
Alle Kleinreparaturen abwälzen. Eine Kleinreparaturklausel ist nur mit einer Grenze je Reparatur und einer Jahreshöchstgrenze wirksam, und nur für Teile, auf die der Mieter direkt zugreift.

Eine unwirksame Klausel wird schlicht ignoriert, und an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regel. Faire, wirksame Klauseln schützen dich besser als scharfe, unwirksame.

Die Miete im Rahmen des Gesetzes festlegen

Die Ausgangsmiete ist nicht frei. Wo die Mietpreisbremse gilt - ganz Berlin - darf die Neuvertragsmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel liegen, mit Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung. Prüfe den Wert mit dem Mietspiegel-Rechner, bevor du die Miete einträgst. Für eine ausführliche Betrachtung des Vertrags von beiden Seiten siehe den Ratgeber zum Mietvertrag prüfen.

Künftige Erhöhungen planen

Willst du planbare Erhöhungen, vereinbare sie im Voraus: Eine Staffelmiete legt feste Schritte mit Terminen und Beträgen fest, eine Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. Beide haben Formvorgaben und starten beide von einer zulässigen Ausgangsmiete.

Bevor beide unterschreiben

Prüfe, ob der Bewerber die Prüfung bestanden hat, die Miete innerhalb der Grenze liegt, die Kautionsregelung stimmt und die Reparatur- und Schönheitsklauseln die fairen Fassungen von oben sind. Danach erstellst du beim Einzug das Übergabeprotokoll. Der Vertrag steht in der Mitte des größeren Ablaufs aus Wohnung vermieten in Berlin.