Mietkaution als Vermieter richtig anlegen (§ 551 BGB, 2026)

Die Kaution ist deine Sicherheit als Vermieter, aber das Geld gehört dir nicht. Wie du es verwahrst, ist gesetzlich klar geregelt, und Fehler dabei sind teuer: Legst du die Kaution falsch an, kann der Mieter sie jederzeit zurückfordern, und im Insolvenzfall haftest du persönlich. Dieser Leitfaden erklärt, was § 551 BGB von dir verlangt, wie du die Kaution richtig anlegst und was am Ende des Mietverhältnisses gilt.

Richtig anlegen: getrennt, verzinst und in zulässiger Form

Die zentrale Regel steht in § 551 Abs. 3 BGB: Du musst eine in Geld geleistete Kaution getrennt von deinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. In der Praxis heißt das ein separates Kautionskonto oder ein Treuhandkonto. Die Kaution auf dem privaten Girokonto zu parken ist ausdrücklich unzulässig, auch wenn du sie ohnehin nicht anrührst. Der Sinn dahinter ist der Schutz des Mieters: Durch die Trennung bleibt die Kaution ein Sondervermögen, das nicht in deine Insolvenzmasse fällt. Gerätst du in Zahlungsschwierigkeiten, ist das Geld des Mieters sicher, weil es rechtlich nie mit deinem vermischt war.

Zur Anlage gehört zwingend die Verzinsung. Die Kaution ist mindestens zu den üblichen Zinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen, und die Zinsen stehen dem Mieter zu; sie erhöhen den Betrag, den du am Ende zurückzahlst. Diese Pflicht besteht unabhängig von der Höhe der Zinsen und entfällt nur bei Studenten- und Jugendwohnheimen. In der Niedrigzinsphase war das oft nur ein symbolischer Betrag, an der Pflicht selbst ändert das aber nichts.

Das Gesetz schreibt keine bestimmte Anlageform vor, verlangt aber, dass sie sicher und verzinslich ist. Zulässig sind das klassische Kautionssparbuch, ein Tagesgeldkonto oder ein Mietkautionsdepot, bei dem die Verzinsung meist höher ausfällt. Wichtig ist dabei: Jede Abweichung von der gesetzlichen Standardanlage braucht das Einverständnis beider Seiten. Ist der Mieter mit einer alternativen Anlageform nicht einverstanden, kann er auf dem gesetzlichen Sparkonto bestehen, und das ist dann für beide bindend.

Bei der Höhe gilt eine feste Grenze: Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, also ohne Nebenkosten gerechnet. Der Mieter hat zudem das Recht, sie in drei gleichen Monatsraten zu zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den beiden folgenden Mieten. Eine Klausel, die eine höhere Kaution oder die sofortige Zahlung des vollen Betrags verlangt, ist unwirksam, denn nach § 551 Abs. 4 BGB ist jede Abweichung zum Nachteil des Mieters nichtig. Rechne also von Anfang an damit, dass die volle Sicherheit erst nach drei Monaten auf dem Konto liegt.

Verwendung, Rückzahlung und die Folgen bei Fehlern

Die Kaution dient der Absicherung am Ende des Mietverhältnisses, nicht der laufenden Miete. Du darfst sie während der Mietzeit nicht eigenmächtig für offene Forderungen verrechnen, außer der Anspruch ist unstreitig oder rechtskräftig festgestellt. Zieht der Mieter aus, wird die Kaution nicht sofort fällig: Dir steht eine angemessene Frist zu, um zu prüfen, ob offene Forderungen bestehen, etwa aus der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung oder aus Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Üblich sind bis zu sechs Monate, in Einzelfällen etwas länger, wenn die Abrechnung noch aussteht. Du darfst einen angemessenen Teil für die erwartete Nachzahlung einbehalten und musst den Rest zügig auszahlen. Berechtigt sind Abzüge nur für tatsächliche, belegbare Ansprüche, nicht für normale Gebrauchsspuren, weshalb ein sauber geführtes Übergabeprotokoll hier deine wichtigste Grundlage ist.

Hältst du dich nicht an diese Regeln, kann das teuer werden. Legst du die Kaution nicht getrennt an, kann der Mieter die korrekte Anlage verlangen und notfalls einklagen, und er darf die Kaution samt Zinsen zurückfordern, wenn du der Pflicht nicht nachkommst. Geht das Geld verloren, weil es nicht getrennt war, haftest du persönlich dafür, und im Insolvenzfall steht der Mieter ohne Sicherheit da, obwohl das Gesetz ihn genau davor schützen wollte. In krassen Fällen, etwa wenn du die Kaution für eigene Zwecke verbrauchst, kann sogar eine Veruntreuung im Raum stehen. Gemessen daran ist der Aufwand, gleich zu Beginn ein sauberes Kautionskonto einzurichten, minimal, und er erspart dir jede dieser Auseinandersetzungen.

Wo die Kaution in den Ablauf gehört

Die Kaution ist einer der Punkte, die in jeden guten Mietvertrag gehören, sauber neben Kaltmiete, Nebenkosten und Kündigungsfristen geregelt. Wie der Vertrag als Ganzes aussehen sollte, steht in der Checkliste für den Mietvertrag, und den kompletten, unkomplizierten Weg von der Preisfindung bis zur Übergabe findest du im Leitfaden zum Wohnung vermieten.