Wohnung vermieten: Ablauf, Unterlagen und Miete richtig festlegen (2026)

Eine Wohnung in Deutschland zu vermieten folgt fast immer demselben Weg: zulässige Miete bestimmen, Unterlagen vorbereiten, ein klares Inserat schalten, die Bewerber prüfen und den Mietvertrag schließen. Gehst du die Schritte in dieser Reihenfolge, vermeidest du die üblichen Fehler, eine unzulässige Miete, ein schwaches Inserat und eine Auswahl aus dem Bauchgefühl. Dieser Leitfaden führt durch den gesamten Ablauf.

Brauchst du einen Makler?

Für die meisten Wohnungen nicht. Vor 2015 konnte der Vermieter einen Makler beauftragen und die Provision dem Mieter aufbürden; das Bestellerprinzip hat damit Schluss gemacht, sodass nun zahlt, wer den Makler bestellt. Für einen Eigentümer mit ein oder zwei Wohnungen ist das schwer zu rechtfertigen, wenn das eigene Inserieren einen Nachmittag dauert. Das selbst zu machen hält dich außerdem in direktem Kontakt mit den Bewerbern und gibt dir ein klareres Bild davon, wer die Wohnung wirklich will. Was du eintauschst, ist Zeit. Möchtest du lieber unbeteiligt bleiben, haben Makler oder Verwaltung ihren Platz; ansonsten lies weiter.

Schritt 1: Die zulässige Miete bestimmen

Die Miete lässt sich nicht immer frei festlegen. Wo die Mietpreisbremse gilt, darf eine Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel um höchstens 10 Prozent übersteigen, mit Ausnahmen für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen. Auch dort, wo die Bremse nicht greift, sind der örtliche Mietspiegel und die Angebote vergleichbarer Wohnungen in der Nähe der richtige Anker: Eine Miete deutlich über der Vergleichsmiete ist angreifbar und vermietet sich langsam, weil sie gute Bewerber abschreckt. In Berlin prüfst du den zulässigen Wert vor der Preisfestlegung mit dem Mietspiegel-Rechner.

Schritt 2: Unterlagen und Wohnung vorbereiten

Bevor das Inserat online geht, brauchst du einen gültigen Energieausweis. Seine Kennwerte sind im Inserat gesetzlich vorgeschrieben, Energieträger, Baujahr, Endenergiebedarf oder -verbrauch und Energieeffizienzklasse, und ein Inserat ohne diese Angaben kann ein Bußgeld auslösen. Ebenso nützlich, wenn auch nicht Pflicht, sind ein Grundriss, die genaue Wohnfläche und gute Fotos bei Tageslicht; Inserate mit hellen, aufgeräumten Fotos und einem Grundriss bekommen spürbar mehr qualifizierte Anfragen. Die Wohnungsgeberbestätigung brauchst du erst später, wenn der neue Mieter sich anmeldet.

Schritt 3: Das Inserat schreiben

Ein gutes Inserat ist ehrlich und vollständig. Nenne Kaltmiete, Nebenkosten und Kaution, die Wohnfläche, die Zimmerzahl, das Stockwerk, die Ausstattung wie Küche, Balkon und Heizungsart und den frühesten Einzugstermin. Je genauer die Angaben, desto weniger unpassende Anfragen bearbeitest du. Schalte dasselbe Inserat auf mehreren Portalen, um die Reichweite zu erhöhen; du schreibst es einmal und kopierst es. Auf Domily kannst du die Wohnung inserieren und Bewerbungen an einem Ort verwalten, statt zwischen mehreren Portalen und deinem Postfach zu pendeln.

Schritt 4: Die Bewerber prüfen

Das ist der wichtigste Schritt. Eine gefragte Wohnung zieht schnell dreißig bis fünfzig Bewerbungen an, entscheide also anhand von Unterlagen, nicht Eindrücken. Verlange die Selbstauskunft, den Einkommensnachweis, meist die letzten drei Gehaltsabrechnungen, und eine SCHUFA-Auskunft, und gleiche dann ab, ob die Angaben zusammenpassen. Die gängige Faustregel ist ein Nettoeinkommen von etwa dem Dreifachen der Kaltmiete. Die vollständige Methode steht im Leitfaden zum Mieter finden, und wie du eine Auskunft liest, in der Bonitätsprüfung des Mieters. Bleib bei mietrelevanten Kriterien: Ablehnen darfst du nicht wegen Herkunft, Religion, Geschlecht, Alter, Behinderung oder sexüller Orientierung.

Schritt 5: Vertrag und Übergabe

Steht die Wahl, folgen Mietvertrag und Übergabe. Der Mietvertrag sollte Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution (höchstens drei Kaltmieten, getrennt auf einem verzinsten Konto angelegt), Kündigungsfristen und etwaige Reparaturklauseln in wirksamer Form regeln. Bei der Übergabe hältst du den Zustand der Wohnung und jeden Zählerstand im Wohnungsübergabeprotokoll fest; dieses Dokument sichert dich ab, wenn am Ende des Mietverhältnisses die Kaution abgerechnet wird.

Kurz gefasst

Preise nach dem Mietspiegel, halte Energieausweis und Fotos bereit, schreib ein genaues und ehrliches Inserat, prüfe anhand von Unterlagen statt Bauchgefühl und halte Vertrag und Übergabe schriftlich fest. In dieser Reihenfolge ist das Vermieten einer Wohnung in Deutschland ohne Makler unkompliziert, und sowohl die Provision als auch die Wahl des Mieters bleiben in deiner Hand.