Wohnung vermieten: Ablauf, Unterlagen und Miete richtig festlegen (2026)
30. August 2026
Dieser Artikel dient nur zur Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für Handlungen auf Basis dieser Inhalte übernehmen wir keine Haftung.
Eine Wohnung in Deutschland zu vermieten folgt fast immer demselben Weg: zulässige Miete bestimmen, Unterlagen vorbereiten, ein klares Inserat schalten, die Bewerber prüfen und den Mietvertrag schließen. Gehst du die Schritte in dieser Reihenfolge, vermeidest du die üblichen Fehler, eine unzulässige Miete, ein schwaches Inserat und eine Auswahl aus dem Bauchgefühl. Einen Makler brauchst du für die meisten Wohnungen nicht: Seit dem Bestellerprinzip 2015 zahlt, wer den Makler bestellt, weshalb private Vermieter fast immer selbst inserieren und den direkten Kontakt zu den Bewerbern behalten. Dieser Leitfaden führt durch den gesamten Ablauf.
Preis, Unterlagen und Inserat
Der erste Schritt ist der Preis, und er lässt sich nicht immer frei festlegen. Wo die Mietpreisbremse gilt, darf eine Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel um höchstens 10 Prozent übersteigen, mit Ausnahmen für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen. Auch dort, wo die Bremse nicht greift, sind der örtliche Mietspiegel und die Angebote vergleichbarer Wohnungen der richtige Anker, denn eine Miete deutlich über der Vergleichsmiete ist angreifbar und schreckt gute Bewerber ab. In Berlin prüfst du den zulässigen Wert vor der Preisfestlegung mit dem Mietspiegel-Rechner.
Bevor das Inserat online geht, brauchst du einen gültigen Energieausweis, dessen Kennwerte im Inserat gesetzlich vorgeschrieben sind: Energieträger, Baujahr, Endenergiebedarf oder -verbrauch und Energieeffizienzklasse. Ein Inserat ohne diese Angaben kann ein Bußgeld auslösen. Ebenso nützlich, wenn auch nicht Pflicht, sind ein Grundriss, die genaue Wohnfläche und gute Fotos bei Tageslicht; Inserate mit hellen, aufgeräumten Fotos und einem Grundriss bekommen spürbar mehr qualifizierte Anfragen. Das Inserat selbst sollte ehrlich und vollständig sein und Kaltmiete, Nebenkosten und Kaution, Wohnfläche, Zimmerzahl, Stockwerk, Ausstattung und den frühesten Einzugstermin nennen; je genauer die Angaben, desto weniger unpassende Anfragen bearbeitest du. Schalte dasselbe Inserat auf mehreren Portalen, denn du schreibst es nur einmal. Wie ein starkes Inserat und gute Fotos im Detail aussehen, steht im Beitrag zum Wohnung inserieren.
Bewerber prüfen, Vertrag und Übergabe
Die Auswahl ist der wichtigste Schritt, denn eine gefragte Wohnung zieht schnell dreißig bis fünfzig Bewerbungen an, und du entscheidest anhand von Unterlagen, nicht Eindrücken. Verlange die Selbstauskunft, den Einkommensnachweis, meist die letzten drei Gehaltsabrechnungen, und eine SCHUFA-Auskunft, und gleiche dann ab, ob die Angaben zusammenpassen; die gängige Faustregel ist ein Nettoeinkommen von etwa dem Dreifachen der Kaltmiete. Die vollständige Methode steht im Leitfaden zum Mieter finden und in der Bonitätsprüfung des Mieters. Bleib dabei bei mietrelevanten Kriterien: Ablehnen darfst du nicht wegen Herkunft, Religion, Geschlecht, Alter, Behinderung oder sexüller Orientierung.
Steht die Wahl, folgen Mietvertrag und Übergabe. Der Mietvertrag sollte Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution (höchstens drei Kaltmieten, getrennt auf einem verzinsten Konto angelegt), Kündigungsfristen und etwaige Reparaturklauseln in wirksamer Form regeln. Bei der Übergabe hältst du den Zustand der Wohnung und jeden Zählerstand im Wohnungsübergabeprotokoll fest, das dich absichert, wenn am Ende die Kaution abgerechnet wird.
Der einfachere Weg
In dieser Reihenfolge ist das Vermieten ohne Makler unkompliziert, und sowohl die Provision als auch die Wahl des Mieters bleiben in deiner Hand. Auf Domily läuft der ganze Ablauf an einem Ort: Du erstellst das Inserat, erreichst Interessenten mit hinterlegtem Mietprofil und prüfst die Bewerbungen strukturiert, statt zwischen Portalen und Postfach zu pendeln. Du kannst deine Wohnung inserieren und die Bewerbungen direkt verwalten und dich auf die eine Entscheidung konzentrieren, die zählt: den richtigen Mieter.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich einen Makler, um meine Wohnung zu vermieten?▾
Nein. Seit dem Bestellerprinzip 2015 zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt, deshalb inserieren die meisten privaten Vermieter selbst. Ein Online-Inserat mit strukturierter Bewerberprüfung ersetzt den Makler für die allermeisten Wohnungen.
Welche Unterlagen brauche ich, um zu vermieten?▾
Der Energieausweis ist im Inserat gesetzlich vorgeschrieben und muss Energieträger, Baujahr, Endenergiebedarf oder -verbrauch und Energieeffizienzklasse enthalten. Grundriss und gute Fotos sind nicht Pflicht, erhöhen aber die Zahl qualifizierter Anfragen deutlich, und die Wohnungsgeberbestätigung stellst du beim Einzug aus.
Wie viel Miete darf ich verlangen?▾
Wo die Mietpreisbremse gilt, darf die Neuvermietungsmiete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel liegen, mit Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung. Auch ohne Mietpreisbremse füllt eine Miete nahe der Vergleichsmiete die Wohnung schneller und zieht stärkere Bewerber an.
Wie wird die Kaution in Deutschland behandelt?▾
Die Kaution ist auf drei Kaltmieten begrenzt, der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen, und du musst sie getrennt von deinem eigenen Vermögen auf einem verzinsten Konto anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
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