Wohnung inserieren: die perfekte Anzeige und Fotos (2026)

Das Inserat entscheidet, wer sich auf deine Wohnung bewirbt. Ein gutes zieht zuverlässige, passende Interessenten an und hält die unpassenden schon vor der ersten Nachricht fern; ein schwaches sorgt für ein volles Postfach mit wenig Brauchbarem. Dieser Leitfaden zeigt, welche Angaben hineingehören, wie du fotografierst, wo du veröffentlichst und wie du den richtigen Zeitpunkt triffst.

Pflichtangaben und der richtige Inhalt

Bevor du an Formulierungen denkst, brauchst du den Energieausweis, denn seine Kennwerte sind im Inserat gesetzlich vorgeschrieben: die Art des Ausweises, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr, der Endenergiebedarf oder -verbrauch und die Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit und kann ein Bußgeld auslösen, prüfe deshalb, dass dein Ausweis gültig ist, bevor die Anzeige online geht.

Der eigentliche Text sollte ehrlich und vollständig sein. Nenne die Kaltmiete, die Nebenkosten und die Kaution getrennt, dazu die Wohnfläche, die Zimmerzahl, das Stockwerk, die Ausstattung wie Küche, Balkon, Bad und Heizungsart, das Baujahr und den frühesten Einzugstermin. Beschreibe die Wohnung so, wie sie wirklich ist, inklusive der Schwächen, denn Interessenten, die vorab wissen, dass es keinen Aufzug gibt oder die Straße belebt ist, sparen dir und sich die vergebliche Besichtigung. Ein paar Zeilen zur Lage helfen ebenfalls, also Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen und der Charakter der Gegend. Was du weglassen solltest, sind leere Floskeln wie "schöne Wohnung in guter Lage"; sie sagen nichts und kosten dich Glaubwürdigkeit. So könnte der Kern aussehen: "Helle 3-Zimmer-Wohnung, 78 m², 3. OG mit Aufzug, Baujahr 1998. Kaltmiete 980 Euro, Nebenkosten 210 Euro, Kaution 2.940 Euro. Einbauküche, Balkon nach Süden, Wannenbad mit Fenster, Laminat, Kellerabteil. Gasheizung, Endenergiebedarf 95 kWh/m²a, Energieeffizienzklasse D. Ruhige Seitenstraße, 5 Minuten zur U-Bahn. Frei ab 1. November. Gewünscht: Einkommensnachweis, SCHUFA und Selbstauskunft."

Fotos, die Anfragen bringen

Fotos verkaufen die Wohnung, und schwache Bilder kosten dich Zahl und Qualität der Bewerber. Räume vor dem Fotografieren auf, öffne Vorhänge und Rollos, schalte das Licht ein, um das Tageslicht zu ergänzen, und entferne persönliche Gegenstände von den Flächen. Fotografiere bei Tageslicht, halte das Handy waagerecht und gerade statt gekippt, und stell dich in eine Ecke, damit der Raum in seiner vollen Größe wirkt; mach von jedem Raum mehrere Aufnahmen, damit du später auswählen kannst.

Arbeite die ganze Wohnung ab: jeden Raum von seiner besten Seite, Küche und Stauraum, Bad, den Ausblick, Balkon oder Terrasse, den Eingang und, wenn vorhanden, den Keller. Eine Handykamera reicht bei gutem Licht völlig, denn der Unterschied liegt in der Bildgestaltung, nicht in der Ausrüstung. Ergänze außerdem einen Grundriss, denn viele Interessenten filtern gezielt nach Inseraten, die einen haben, und überspringen die anderen.

Wo und wann du inserierst

Mehrere Portale bedienen den deutschen Mietmarkt, und jedes erreicht ein etwas anderes Publikum. ImmoScout24 ist das größte und bringt die meiste Reichweite, private Inserate über die Basisstufe hinaus kosten aber extra. Immowelt ist die zweite große Adresse, ähnlich in Preis und Funktion. Kleinanzeigen ist kostenlos und erreicht Menschen, die Premium-Gebühren leid sind, und WG-Gesucht passt, wenn deine Wohnung sich für eine WG eignet. Da du das Inserat nur einmal schreibst, lohnt es sich, es auf mehreren Portalen zu schalten und die Reichweite so zu vervielfachen.

Auch der Zeitpunkt zählt. Gefragte Wohnungen erhalten die meisten Anfragen in den ersten ein bis zwei Tagen nach Veröffentlichung, oft abends. Stell das Inserat online, wenn du auch Zeit hast, zeitnah zu antworten, denn viele Interessenten hören nach der ersten Welle auf zu schreiben. Ein klarer Hinweis, welche Unterlagen du erwartest, sorgt außerdem dafür, dass die ernsthaften Bewerber gleich vollständig auf dich zukommen und du weniger nachfragen musst.

Das beste Inserat nützt wenig, wenn danach das Chaos aus E-Mails und halben Unterlagen beginnt. Auf Domily lädst du die Fotos hoch und beschreibst die Wohnung in einem Satz, woraus die vollständige Beschreibung entsteht, und die Bewerber hängen ihre Unterlagen selbst an; du kannst so deine Wohnung inserieren und die Bewerbungen an einem Ort verwalten, statt zwischen mehreren Portalen und deinem Postfach zu pendeln. Wie es danach weitergeht, von der Prüfung bis zum Vertrag, steht im Leitfaden zum Wohnung vermieten und im Artikel zum Mieter finden.